Trouver un appartement / une maison à Santiago : le guide complet

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Vous déménagez bientôt au Chili ? Lisez ceci...

Depuis 2016, expat.cl tient à jour ce guide en ligne gratuit sur le Chili pour les étrangers, ce qui prend beaucoup de temps. Malheureusement, les moteurs de recherche utilisent désormais ce contenu pour fournir des réponses générées par l'IA. Par conséquent, notre contenu le plus à jour est désormais uniquement disponible dans le Chile Guide for Foreigners (en anglais uniquement). Les articles de ce guide seront toujours mis à jour, mais moins fréquemment.

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Vous avez décidé de vous installer pour une durée supérieure à quelques semaines ou mois ? Vous avez besoin de louer un appartement ou une maison? Voyons ci-dessous plus en détails comment faire.

Petit d'état des lieux du marché locatif à Santiago

Avant de regarder comment chercher et les aspects juridiques, voyons à quoi ressemble le marché immobilier à Santiago. Il est plus ou moins concurrentiel. On peut distinguer 2 catégories de biens :

Les petits appartements

De une à deux pièces jusqu'à $500,000 de loyer mensuel, dans Santiago Centro, Providencia et Ñuñoa notamment Sur ce type de bien, la demande est forte, surtout pour des appartements meublés proches du métro. Dans cette zone, vous n'aurez pas beaucoup de marge de manoeuvre pour négocier le loyer. Vous devrez en effet convaincre le propriétaire de vous louer à vous, étranger, plutôt qu'à un Chilien. Car eux disposent d'un garant, d'un contrat de travail et d'un historique de cotisation, vous non. Les propriétaires préférent louer à un Chilien avec un contrat à durée indéterminée. Cela leur assure un revenu régulier, et plus de facilité à récupérer le loyers en cas de non paiement.

Les grandes maisons / les grands appartements

• Appartements à partir de $1,000,000-$1,200,000, à Providencia, Las Condes et dans les communes plus au nord et à l'est
• Toutes les maisons à plus de $2,500,000

Sur ce type de bien, il y a moins de concurrence. En effet, pour beaucoup de ménages au Chili, une telle somme n'est pas envisageable pour se loger. Vous aurez donc plus de marge de manoeuvre pour négocier le prix, et pourrez prendre quelques jours de réflexion. Demandez depuis combien de temps le bien est disponible à la location.

Si l'annonce date de plusieurs mois, il est sans doute un peu au-dessus du marché. Sauf les grands appartements et maisons, non meublés, qui  restent souvent vides 3-4 mois avant de trouver preneur. En effet, une fois occupés, les familles y restent plusieurs années.

Où chercher: sites internet pour louer un appartement ou une maison

Vous trouverez énormément de sites proposant des biens. Ils sont plus ou moins souvent mis à jour. Pour n'en retenir que quelques uns :

• Portal Inmobiliario, l'équivalent au Chili du site seloger.com en France. C'est la référence, et là où vous trouverez la plus grande sélection. Il y a cependant souvent du tri à faire parmi les annonces.
• Propiedades Emol, la section petites annonces immobilière du site du quotidien El Mercurio.
• Goplaceit, nouveau venu sur le marché, comporte une quantité moindre de bien, mais est plus moderne et facile à utiliser que les précédents.
• Yapo.cl, un site de petites annonces gratuites, l'équivalent du Bon Coin en France. Beaucoup d'annonces de particuliers et d'agences, mais beaucoup moins qualitatif que les précédents. Très peu de biens haut de gamme.

Budget pour louer un appartement / une maison au Chili

Le budget est très variable en fonction du quartier. Nos estimations par quartier sont disponibles sur les pages dédiées aux différentes communes de Santiago. Consultez également nos deux pages : maisons à louer à Santiago du Chili, et appartements à louer à Santiago du Chili, pour un panorama plus complet en fonction du type de bien qui vous intéresse. Le prix des biens meublés est en général 25 à 50% supérieur à celui des biens non meublés, notamment liée Dans le calcul de votre budget, il convient de ne pas oublier les charges ("gastos"). En effet, les prix indiqués par les propriétaires et agents immobiliers ne comprennent les charges suivantes :

"Gastos communes"

Il s'agit des charges de copropriété au Chili. Cela concerne les immeubles, mais aussi les maisons dans des condominiums.  Ce sont de petits lotissements privés que vous trouverez beaucoup autour de Santiago, notamment à Colina. Ces charges comprennent en général :

• Eau froide,
• Entretien : nettoyage des parties communes, du jardin,
• Maintenance : ascenseur, portail d'accès, chaudière, …
• Frais d'administration, d'assurance,
• Salaires des concierges / gardes. Attention, sur un petit immeuble comprenant 10-20 appartements, des concierges 24/7 augmente de manière significative les gastos. C'est le cas dans beaucoup d'immeubles anciens, notamment à Providencia.

Au total, cela peut représenter un supplément de 5 et 30% par rapport au loyer original. Demandez au courtier / au propriétaire de vous montrer le dernier relevé. De préférence quand l'appartement était occupé, pour avoir une idée du coup réel. S'ils refusent, c'est mauvais signe. Dans ce cas, vous pouvez demander au concierge. En général, ce sont eux qui se chargent de distribuer les relevés et de récupérer les paiements. Ils pourront donc vous renseigner.

Attention

Par ailleurs, tous les frais exceptionnels (type rénovation) seront également inclus dans ces charges. En effet, l'administrateur tient la comptabilité au niveau appartement/maison. Il ne se préoccupe pas de savoir si le bien est loué ou non. Ces frais sont normalement à la charge du propriétaire, si votre contrat a été bien fait. Pensez à verifier la clause au moment de la redaction du contrat. Si un ravalement de facade survient pendant que vous louez, vous n'avez pas forcément envie d'en assumer la charge. Enfin, l'utilisation des espaces communs à des fins personnelles vous sera parfois facturée. Comme par exemple la location d'une salle commune pour un anniversaire, une fête. Certains immeubles vous facturent un frais fixe au moment de l'entrée ou de la sortie des lieux. Ceci pour compenser les éventuelles dégâts commis au niveau des ascenseurs lors du déménagement.

Eau chaude

Quand l'eau chaude est collective, son usage est en général décompté à part. Son coût sera inclus au final dans vos gastos mensuels. Chaque appartement possède un compteur eau chaude et votre consommation exacte vous est facturée. Contrairement à l'eau froide qui est répartie entre les appartements au prorata de leur surface (pour simplifier). Dans les immeubles anciens, vérifiez si les autres appartements utilisent encore la chaudière centrale. Ou s'ils se sont équipés de chaudières individuelles. Sinon, vous risquez de payer seul la quasi-totalité des charges liées à la maintenance de la chaudière

Electricité & gaz

Comptez $5,000 à $10,000 d'électricité par mois pour un appartement de 2-3 pièces (7-15€). Idem pour le gaz, sauf si votre eau chaude est produite par une chaudière individuelle à gaz. Souvent, vous n'aurez pas à ouvrir le compteur d'électricité / de gaz car la ligne reste ouverte. Sauf si l'appartement / la maison n'a pas été occupé pendant une longue durée. Les factures sont établies au nom du propriétaire, et le concierge les reçoit. Vérifiez cependant que le locataire précédent est à jour de ses factures avant de signer le bail. Ou bien qu'une clause du contrat précise que le propriétaire s'engage à régler les factures antérieures à votre installation.

Formalités relatives à la location : Les points à avoir en tête avant de signer le contrat de location

Documents nécessaires pour louer un appartement / une maison

Ci-dessous le cas general d'une personne salariée dans une société Chilienne. Si vous avez un contrat étranger, ou si vous êtes indépendent, envoyez-nous un message pour plus d'information. Dans l'idéal, vous devriez avoir tout ces documents. Dans les faits, c'est vraiment au cas par cas. En fait, plus le loyer est élevé, moins on vous demandera de documents :

• Photocopie de votre carte d'identité Chilienne (de préférence, sinon un passeport peut servir)
• Un justificatif de votre domicile actuel (facture de gas, d'internet... ou une attestation d'hébergement)
• Justifier d'un compte-courant au Chili (via un certificat de la banque ou une photocopie d'un chèque)
• Un certificat DICOM (qui atteste que vous n'avez pas de crédit impayé). Vous pouvez l'obtenir si vous un RUT en vous rendant dans une succursale de la société Equifax
• 3 derniers bulletins de salaire
• Un relevé de votre AFP (régime de retraite Chilien) montrant vos 12 derniers mois de cotisation

Par ailleurs, vous devrez avoir un garant (codeudor solidario, également improprement appelé aval par beaucoup). Il co-signera le contrat et devra également présenter ses 3 derniers bulletins de salaire et le certificat de son AFP.

Agréable terrasse d'un appartement à louer de Las Condes

Dépôt de garantie

Une garantie d'un mois de loyer est la norme. Certains propriétaires ou agences demande un deuxième mois, surtout si vous êtes étudiant ou étrangernon résident. Si l'on vous demande trois mois de garantie ou plus, c'est clairement de l'abus. Si vous n'avez pas de revenus stables, vous aurez probablement du mal à obtenir un contrat de location classique. Par contre, vous pouvez négocier de pré-payer 3-4 mois de loyer, le temps de vous installer.

Au niveau du contrat de location

En général :

• Les contrats sont d'une durée d'un an.
• Ils se renouvellent automatiquement (attention si vous devez partir) pour la même période, sauf mention contraire. Vous devez notifier le propriétaire dans les 30 jours précédant la date anniversaire du contrat. Bien souvent, par une lettre signée devant notaire. Parfois le propriétaire exige 60 jours, voire plus, tout dépend du contrat. Sachez cependant que pour une location de un an ou moins, la loi exige 30 jours. Elle prévaut sur la durée mentionnée dans le contrat.
• Vous ne pouvez pas partir en cours d'année, même avec un préavis (contrairement à la France). Sauf si cela a été prévu via une clause spéciale dite diplomatique. Sans cette clause, le propriétaire est en droit d'exiger le paiement des mois restants jusqu'au terme du contrat. Dans la pratique, il ne va pas aller en justice pour vous les réclamer. Mais vous pouvez faire une croix sur votre dépôt de garantie. De même, le propriétaire n'a pas le droit de réclamer l'usage du bien avant la date anniversaire. Comme vous, il doit le faire par lettre devant notaire.
• Vous ne pouvez pas sous-louer (sauf accord explicite)

En pratique

Vérifiez le paiement des charges par le locataire précédent, ou le propriétaire si le bien a été vide plusieurs mois. Pour les "gastos communes", cela ne devrait pas vous pénaliser. Le propriétaire est censé les récupérer sur la caution en cas "d'oubli" Pour l'électricité et le gas cependant, cela peut entrainer une coupure d'alimentation.

Commission d'agence

Si vous passez par une agence immobilière, vous devrez payer une commission. Elle s'élève en général à 50% du loyer mensuel mentionné sur le contrat, plus 19% de TVA pour les particuliers. Si votre société paie la note, demandez une facture pour récupérer la TVA par la suite.

Attention aux escrocs

Dès lors qu'il est possible de se faire de l'argent facilement, certaines personnes ne s'en privent pas. Vous trouverez donc régulièrement des petites annonces frauduleuses, notamment sur Portal Inmobiliario et Yapo.cl Voici comment les repérer :

• Le prix est beaucoup plus bas que le marché. Si le bien est 50% moins cher que les autres, c'est louche. Surtout si les photos sont de bonne qualité, et que le bien ne semble pas avoir un quelconque défaut.
• L'annonce est d'un particulier (et pas d'une agence).
• Le propriétaire n'est joignable que par mail et non par téléphone, car il est (comme par hasard) à l'étranger.

Bien souvent, il s'agit appartements situés dans zones attirant beaucoup de locataires. Comme El Golf, Providencia, ou Santiago Centro. Si vous avez un doute, transférez-nous l'annonce et nous y jetterons un oeil.

Quelques derniers points à avoir en tête

Si vous arrivez de l'hémisphère nord, ayez en tête qu'au Chili, le soleil se situe au nord à midi. Donc ne vous étonnez pas si les annonces ou les agents immobiliers vous vantent une maison exposée plein nord. C'est normal ! Peu d'appartements / maisons possèdent du double vitrage ou une isolation décente. Et en général ils n'ont pas de chauffage central non plus, sauf les constructions récentes (moins de 10 ans). Il vous faudra donc généralement acheter une estufa. Il s'agit d'un chauffage d'appoint mobile : électrique, au gas ou à la paraffine.

• Kerosene (paraffina) : le moins cher et le plus répandu. Le kérosene n'est pas cher à l'achat mais n'pas une odeur très agréable lors de l'utilisation,
• Electrique : plus cher à l'utilisation, mais plus simple. C'est le plus sur, surtout si vous avez des enfants. Vous n'aurez pas de problème de ventilation. Evitez les produits premier prix qui ne chauffent rien.
• Gas : un bon compromis : propre, pas d'odeur et économique à l'usage. Par contre, l'estufa sera plus chère à l'achat au départ

Voulez-vous en savoir plus ?

J'ai écrit le Chile Handbook for Foreigners (seulement en anglais pour l'instant) pour tous ceux qui souhaitent s'installer durablement au Chili. Il s'agit d'un guide de 265 pages qui aborde tous les aspects d'un déménagement au Chili. Il contient :
✅ Des conseils pratiques basés sur mes 7 ans d'expérience en relocation au Chili
✅ Des todo-listes pour vous aider à démarrer
✅ Dernière mise à jour en 2024

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